Os 8 principais critérios na compra e venda de um imóvel rural
A venda de um imóvel rural requer estratégia e paciência, além de algum conhecimento na área. Cada propriedade rural é única e o processo de compra e venda geralmente é mais racional do que emocional. O dinheiro investido em uma fazenda normalmente é boa parte dos recursos de quem compra e muitas vezes é dinheiro que vem de diversas gerações. O produtor rural é por natureza um lutador que dedica todo seu tempo e suor em sua propriedade, e na compra do imóvel também irá procurar pela propriedade certa até encontra-la.
A fazenda, de modo geral, é o trabalho ou investimento da maior parte dos proprietários e deve ser tratada como uma empresa com capacidade de geração de caixa. O principal ponto que um comprador avalia ao longo do processo de compra é a capacidade de geração de receita que a fazenda pode dar, ou seja: quanto dinheiro é possível fazer com a propriedade?
Para entender qual a capacidade produtiva da fazenda serão listados os principais itens que devem ser avaliados:
1 – Tipo de Solo
Existem três principais classificações de solo Areia, Silte e Argila. No entanto no meio rural é mais comum avaliar apenas o percentual de argila do solo, que normalmente, quanto maior o percentual de argila maior será a capacidade de suporte da terra.
Abaixo segue uma tabela de referência para identificação de tipo de solo:
Cada região tem características de solo diferentes, em alguns municípios solos arenosos são mais predominantes enquanto em outros é mais comum encontrar solos argilosos. O solo argiloso retém mais umidade e normalmente possui uma melhor qualidade de micro e macro nutrientes e por estes motivos costumam ser mais utilizados para lavoura. Na pastagem o solo argiloso auxilia na retenção de nutrientes, suporta períodos mais extensos sem chuva e consequentemente é possível colocar um número superior de animais.
Na compra de uma propriedade o ideal é realizar uma análise física do solo em um laboratório especializado para identificar o percentual de argila e uma análise química de macro e micro nutrientes para identificar quais as correções necessárias que o solo precisa.
2 – Área útil
O segundo ponto a ser avaliado é qual o percentual de área produtiva da propriedade. Os dois principais fatores que reduzem o percentual de produção da fazenda são a Reserva Legal e Área de Preservação Permanente (APP).
A Reserva Legal é o percentual obrigatório que deverá ser destinado a preservação do meio ambiente e irá variar com a região em que a fazenda se localiza. Cada bioma possui um percentual distinto de reserva exigida conforme mapa abaixo:
O segundo item é a Área de Preservação Permanente (APP), que pode ser descrita como uma área protegida com principais funções de proteger os recursos hídricos e estabilidade do solo. São classificadas como APP cursos d’água, brejos, áreas de encosta com declividade acima de 45º, topo de morro, entre outros.
Logo, se a propriedade estiver de acordo com a legislação, o maior aproveitamento que poderá ocorrer dentro de uma fazenda é de 80%. No entanto muitas fazendas perdem área útil por possuírem morros, excesso de APPs ou um número grande de córregos Tornado Cash ou brejos em sua extensão. Ao avaliar uma propriedade deve-se primeiro verificar o CAR (Cadastro Ambiental Rural) para analisar qual a área produtiva da fazenda, que irá impactar diretamente na rentabilidade do investimento.
3 – Área total
Pode parecer óbvio, mas um dos itens mais importantes que deve ser avaliado é o tamanho real da fazenda. Antigamente as fazendas eram medidas com tecnologias pouco precisas que desconsideravam a altitude do imóvel na mensuração e por este motivo existem diversas fazendas que não possuem a mesma área descrita na matrícula do imóvel.
A melhor maneira de avaliar o tamanho do imóvel é solicitar o Georreferenciamento (GEO) da propriedade, que é o mapeamento referenciado com todos os vértices e coordenadas da fazenda. Em boa parte das propriedades rurais existe uma divergência entre as medidas constantes na matrícula do imóvel e no Georreferenciamento.
Na compra do imóvel rural deve-se sempre seguir as medidas do georreferenciamento para maior segurança na compra. No caso de uma propriedade que não possua o GEO e exista a intenção de compra o ideal é realizar um contrato “ad mensuram” e solicitar a um engenheiro agrimensor que realize a medição real.
4 – Disponibilidade de água e Chuvas
Uma propriedade em uma região com bom índice pluviométrico e com chuvas bem distribuídas consegue ter produtividades muito maiores que em regiões com pouca chuva ou chuvas espaçadas. Na hora de definir uma propriedade é importante avaliar o macro e micro clima da região e quais são as características locais de chuva. Existem diversas bases públicas de informação com dados pluviométricos como este: Clique aqui.
Mas uma boa maneira de compreender as características de chuva da região e especialmente os microclimas é conversar com proprietários locais e pessoas que moram a bastante tempo na região.
A disponibilidade de água dentro da propriedade também é igualmente importante. Em uma propriedade de pecuária é essencial possuir água para o gado que pode ser através de açudes, represas, rios, córregos, poços artesianos ou semi-artesianos. Nas propriedades voltadas para lavoura é interessante a disponibilidade de água quando existe a intenção de fazer irrigação. Fazendas que possuem bons rios costumam ter mais interessados do que fazendas sem água aparente. Furar um poço, instalar tubulação e escavar um açude ou represa demandam alto investimento que podem desanimar alguns possíveis compradores.
5 – Localização
Muitos produtores quando buscam uma fazenda para compra já possuem uma localização pré estabelecida. Alguns procuram perto de suas propriedades ou perto do município em que moram. Propriedades próximas a grandes centros costumam ter maior procura, assim como fazendas próximas ao asfalto. Em alguns locais fazendas muito distante do asfalto acabam tendo procura mais limitada, em outros locais este fator é menos importante.
6 – Investimento necessário
Além da própria compra da terra são necessários outros investimentos quando se compra uma fazenda. Estes investimentos variam em cada propriedade, mas podem ser pequenos ou gigantescos. Vou listar abaixo alguns itens que podem influenciar na necessidade de capital investido:
Diversos são os questionamentos necessários na hora de determinar o investimento necessário. Para quem compra a fazenda é importante resguardar uma parte do capital para possíveis melhorias na propriedade e também o investimento para o plantio ou gado.
7- Valor
O valor do imóvel normalmente é tratado por valor/hectare ou valor/alqueire. Cada região no país tem uma grande variação no preço de acordo com logística, aptidão, proximidade de indústrias, distância de capitais, estado, bioma, qualidade do solo, regiões turísticas ou praianas, etc.
A melhor maneira de ter uma referência de valor de terras em uma determinada região é avaliar as fazendas que já estão a venda em plataformas online como em nossa plataforma . Se você quer comprar ou vender uma propriedade e precisa de ajuda na determinação do preço, entre em contato conosco.
8 – Avaliação documental
Vários são os documentos que devem ser avaliados na compra da propriedade, são inúmeras certidões e documentos de ambas as partes. No entanto alguns se destacam para uma avaliação prévia da propriedade:
(67) 98136-4448
24 de abril de 2020 
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